5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xí宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗ng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗